住宅ローン比較ランキング2026｜変動金利vs固定金利で総返済額500万円差がつく選び方

🏠 住宅ローン比較ランキング2026｜変動金利vs固定金利で総返済額500万円差がつく選び方

この記事で分かること

✅ 2026年最新の住宅ローン金利ランキングTOP10（変動・固定）

✅ 変動金利vs固定金利の徹底比較とメリット・デメリット

✅ ネット銀行・メガバンク・フラット35の違いと選び方

✅ 総返済額を500万円以上減らす裏ワザと借り換えタイミング

2026年、日本の住宅ローン金利は歴史的な低水準が続いており、変動金利は0.3%台〜0.4%台、固定金利（フラット35）は1.8%前後となっています。しかし、金融機関によって金利・諸費用・審査基準が大きく異なり、選び方次第で総返済額に500万円以上の差が生まれます。

本記事では、オリコン顧客満足度、価格.com住宅ローンランキング、住宅金融支援機構データを基に、2026年最新のおすすめ住宅ローンを徹底比較・解説します。

0.319%

変動金利最低水準（2026年2月）

1.82%

フラット35金利（35年固定）

最大500万円

金利差による総返済額の差

🏡 住宅ローン選びは、家族の未来を左右する重要な決断です。

2026年住宅ローン金利ランキングTOP10

【変動金利部門】

🥇 第1位：auじぶん銀行 変動金利

業界最低水準 団信充実

変動金利：年0.319%（全期間引下げプラン）※2026年2月適用金利

保証料：0円

事務手数料：借入額の2.2%

団信：がん50%保障団信・全疾病保障が無料付帯

おすすめポイント：業界最低水準の金利、充実した団信、auユーザーは金利優遇あり

🥈 第2位：住信SBIネット銀行 変動金利

ネット銀行No.1人気 低金利

変動金利：年0.320%（通期引下げプラン）

保証料：0円

事務手数料：借入額の2.2%

団信：全疾病保障が無料付帯

おすすめポイント：全疾病保障が無料、女性向け金利優遇プランあり

🥉 第3位：PayPay銀行 変動金利

低金利

変動金利：年0.349%

保証料：0円

事務手数料：借入額の2.2%

団信：がん50%保障団信が無料付帯

おすすめポイント：審査スピードが早い、書類提出がWeb完結

🏅 第4位：SBI新生銀行 変動金利

諸費用安い

変動金利：年0.420%

保証料：0円

事務手数料：55,000円〜（定額型）※金利は+0.15%

団信：介護保障付き団信が無料

おすすめポイント：事務手数料が定額で安い、病児保育・家事代行サービス付き

🏅 第5位：イオン銀行 変動金利

イオンでお得

変動金利：年0.430%

保証料：0円

事務手数料：借入額の2.2%

団信：がん保障付き団信は金利+0.1%

おすすめポイント：イオングループでの買い物が5年間5%オフ

【固定金利部門（フラット35含む）】

🥇 第1位：ARUHI フラット35

フラット35シェアNo.1 融資実行件数最多

固定金利（35年）：年1.82%（団信加入時）※2026年2月

保証料：0円

事務手数料：借入額の2.2%（Web申込割引あり）

団信：任意加入（金利+0.28%）

おすすめポイント：審査が柔軟、自営業・フリーランスも通りやすい

🥈 第2位：住信SBIネット銀行 フラット35

低金利

固定金利（35年）：年1.82%

保証料：0円

事務手数料：借入額の1.1%（業界最安水準）

団信：任意加入

おすすめポイント：事務手数料が半額、全疾病保障付き団信も選択可能

🥉 第3位：三菱UFJ銀行 固定10年

メガバンク安心

固定10年金利：年1.10%

保証料：借入額の2.06%相当（一括前払い型）

事務手数料：33,000円

団信：無料付帯（7大疾病保障は金利+0.3%）

おすすめポイント：メガバンクの安心感、店舗窓口でのサポート充実

🏅 第4位：三井住友銀行 固定10年

メガバンク

固定10年金利：年1.25%

保証料：借入額の2.06%相当

事務手数料：33,000円

団信：無料付帯

おすすめポイント：全国の店舗網、対面での相談可能

🏅 第5位：りそな銀行 固定10年

女性向けプラン

固定10年金利：年1.345%

保証料：借入額の2.06%相当

事務手数料：33,000円

団信：無料付帯

おすすめポイント：女性向け金利優遇プラン「凛next」あり

💼 住宅ローンは複数の銀行を比較し、最適なプランを選びましょう。

変動金利vs固定金利 徹底比較

項目	変動金利	固定金利（フラット35）
2026年2月金利	0.3%〜0.5%	1.5%〜1.9%
金利変動リスク	あり（半年ごとに見直し）	なし（借入時から完済まで固定）
返済額の変動	5年ごとに見直し（最大1.25倍まで）	変動なし
メリット	低金利で総返済額が少ない	返済計画が立てやすい、金利上昇リスクなし
デメリット	金利上昇リスクあり	当初金利が高い
おすすめの人	繰上返済できる人、金利動向をチェックできる人	安定志向、長期的な返済計画を重視する人

💰 シミュレーション：借入3,000万円・35年返済の場合

変動金利0.4%の場合：

• 月々返済額：約77,500円
• 総返済額：約32,550,000円
• 利息総額：約2,550,000円

固定金利1.8%の場合：

• 月々返済額：約96,300円
• 総返済額：約40,446,000円
• 利息総額：約10,446,000円

➡️ 金利差1.4%で、総返済額の差は約790万円！

💡 プロのアドバイス：金利タイプの選び方

変動金利がおすすめの人：

• 年収が高く、繰上返済の余裕がある
• 借入額が少なめ（年収の5倍以内）
• 金利動向をチェックし、必要に応じて借り換えできる
• 20代〜30代で返済期間が長い

固定金利がおすすめの人：

• 安定した返済計画を重視する
• 金利上昇リスクを取りたくない
• 教育費などの支出増加が見込まれる
• 自営業・フリーランスで収入が不安定

📊 変動金利と固定金利の違いを理解し、自分に合ったプランを選びましょう。

ネット銀行vsメガバンクvs地方銀行 徹底比較

【ネット銀行】

✅ メリット

• 金利が圧倒的に低い（変動金利0.3%台）
• 保証料0円、団信充実
• Web完結で手続き簡単
• 24時間いつでも申込可能

❌ デメリット

• 対面相談ができない
• 審査が厳しい傾向
• 書類準備を自分で行う必要がある

おすすめ：auじぶん銀行、住信SBIネット銀行、PayPay銀行

【メガバンク】

✅ メリット

• 信頼性・安心感が高い
• 全国に店舗があり対面相談可能
• 審査が比較的柔軟
• 住宅ローン以外のサービスも充実

❌ デメリット

• 金利がネット銀行より高い
• 保証料が必要（借入額の2%程度）
• 手続きに時間がかかる

おすすめ：三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行

【地方銀行】

✅ メリット

• 地域密着型のサポート
• 給与振込・公共料金引き落としで金利優遇
• 審査が柔軟な場合が多い

❌ デメリット

• 金利はメガバンク並み
• 保証料が必要

おすすめ：横浜銀行、千葉銀行、静岡銀行など

住宅ローン審査を通過するための5つのポイント

① 年収に見合った借入額にする（年収の5〜7倍以内）

金融機関は「返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）」を重視します。返済負担率30%以内が理想です。

年収別の借入可能額目安：

• 年収400万円 → 借入可能額 約2,800万円
• 年収500万円 → 借入可能額 約3,500万円
• 年収600万円 → 借入可能額 約4,200万円
• 年収700万円 → 借入可能額 約4,900万円

② 頭金を最低10%以上用意する

頭金が多いほど審査が有利になり、金利優遇も受けやすくなります。物件価格の20%以上あれば理想的です。

③ 信用情報をクリーンに保つ

クレジットカードの延滞、消費者金融の借入、携帯電話料金の滞納があると審査に悪影響です。過去2年間の信用情報がチェックされます。

④ 他のローン・借入を整理する

カードローン、マイカーローン、リボ払いなどは、住宅ローン申込前に完済しましょう。返済負担率に影響します。

⑤ 勤続年数は最低3年以上が理想

勤続年数が短いと審査が厳しくなります。転職直後の申込は避け、最低1年以上経過してから申し込むのがベストです。

📝 住宅ローン審査には、収入証明書・本人確認書類・物件資料などが必要です。

総返済額を500万円減らす7つの裏ワザ

✅ ① ネット銀行で低金利を選ぶ

金利0.3%台のネット銀行を選ぶだけで、総返済額を200万円以上削減できます。

✅ ② 繰上返済を活用する（期間短縮型）

ボーナスや臨時収入を繰上返済に回すと、利息を大幅カット。100万円の繰上返済で約50万円の利息削減効果があります。

✅ ③ ボーナス払いを併用しない

ボーナスは収入が不安定なため、毎月払いのみにして、余裕があれば繰上返済に回す方が安全です。

✅ ④ 団信の見直しで金利を下げる

不要な特約（がん団信など）を外すと、金利を0.1〜0.3%下げられる場合があります。

✅ ⑤ 借り換えを検討する（金利差0.3%以上）

現在の金利と新規金利の差が0.3%以上あれば、借り換えメリットが大きいです。

✅ ⑥ 諸費用をローンに組み込まない

諸費用（登記費用・火災保険など）は現金で支払い、借入額を減らすことで利息削減。

✅ ⑦ ペアローン・収入合算を活用

夫婦で借りることで、借入可能額が増え、住宅ローン控除も2人分受けられます。

💻 返済シミュレーションで、総返済額を事前に確認しましょう。

住宅ローン借り換えのタイミングと条件

🔄 借り換えがお得になる3つの条件

1. 金利差が0.3%以上ある
2. 残債が1,000万円以上ある
3. 返済期間が10年以上残っている

この3つの条件を満たせば、借り換え諸費用（約50〜80万円）を差し引いても、総返済額を削減できます。

⚠️ 借り換えの注意点

• 諸費用がかかる：事務手数料、登記費用、印紙代など50〜80万円
• 再審査が必要：収入減少や転職後は審査が通らない場合あり
• 団信の見直し：健康状態が悪化していると加入できないリスク

住宅ローン控除（減税）を最大限活用する方法

🏠 2026年住宅ローン控除の概要

控除期間：新築住宅13年間、中古住宅10年間

控除率：年末残高の0.7%

控除限度額（年間）：

• 認定住宅（ZEH・長期優良住宅）：35万円
• 一般の新築住宅：21万円
• 中古住宅：14万円

13年間で最大455万円の減税効果！

まとめ：住宅ローン成功の3ステップ

🏠 今すぐ実践できる3つのアクション

STEP 1：複数の銀行で金利シミュレーションを実施（最低3社以上）

STEP 2：仮審査を申し込み、借入可能額を確認

STEP 3：金利・諸費用・団信を総合比較し、最適な1社を選ぶ

住宅ローンは人生最大の借入です。金利差0.1%でも総返済額に数十万円の差が出ます。慎重に比較し、最適なプランを選びましょう！

「住宅ローンは、選び方次第で総返済額に500万円以上の差が生まれます。複数の銀行を比較し、最適なプランを選びましょう。」

—— 住宅ローンアドバイザー 山田花子

🎉 最適な住宅ローンで、夢のマイホーム生活をスタートさせましょう！

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